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おかげさまで100周年 東京都 国分寺市 アパート・マンション・一戸建住宅・土地など不動産の賃貸・売買 建築・リフォーム・木造住宅の耐震化 創業1921年(大正10年)

(042) 324 -2201

木造住宅の耐震化EARTHQUAKEN PROOFING

1.なぜ家を耐震化する必要があるのか 

阪神大震災で、同じ見た目でも強さが違い、隣家によりかかってしまった倒壊建物のイメージ

・感覚で捉えられない「耐震性の優劣」

これまで日本では大地震ののちに、法令により新築建物の強度を向上させ続けてきました。余り意識されませんが、古い建物はその都度、見た目の古さだけでなく「耐震性の面で取り残されていった」ということです。そのため例えば、昭和56年以前の建物は、建てられた当初でも、極端に言って現在の基準の半分ほどの強さしか有りません。更に年月を経て「傷み」が生じ、更に強さは減っています。この事は、その家をパッと見ても誰も気づきません。単に「そこに生活していると耐震性の優劣を感覚的に捉えられないから、不安にならず気づかない」だけなのです。そこで、その建物の耐震性を「可視化」できる「耐震診断」が、大変重要な意味を持つことになります。


JSHISのイメージ

・今は日本全体が、巨大地震の「頻発期」真っ只中

日本は巨大地震の頻発期に入ったと言われています。私たちの住む多摩エリアも、例外ではありません。いつ、どこが震源になってもおかしくないのが、今の日本です。東北地方沖太平洋地震(東日本大震災)は海溝深くを震源とし、歴史的に平均36.4年毎に発生する定期性の高い地震であったため、震災直前の地震発生予測確率は、宮城県沖で99%以上という高いものでした。しかし今懸念されている首都直下地震は、兵庫県南部地震(阪神大震災)と同じく、地表からそれほど深くない断層で発生するもので、発生予測が難しく、いきなりズドンと来る上、小刻みに激しい揺れとなる為、同じ震度でも被害は大変大きくなると予想されており、正に「待った」なしの状況です。

→ 地震ハザードステーション / J-SHIS MAP(外部リンク)


築年で異なる倒壊状況のイメージ

・行政が耐震化を進めようとする理由

私たちは過密化した街に住んでいます。どこまでも同じように続く街並みに生活している私たちには、逃げ込める場所が限られ、消火・救助いずれも巨大地震の際に機能停止する可能性が高い場所に生活しているのです。だから火災を発生させないこと・拡がらせない事、そのためには木造建物の倒壊により火だねとなる瓦礫を生まない事、これらがとても重要。また、倒壊による瓦礫は、消火・救命活動の妨げになるだけでなく、市民の避難路をも塞ぎます。たったひとつの建物(自分)が市民(他人)に及ぼす影響が余りにも大きいのが、都市部の震災。阪神大震災から得た教訓です。そこで「耐震診断」を行い、補強が必要と判断されたら「耐震補強設計」をし、「耐震改修工事」を施す一連の流れが、現在運用されています。

→ 東京都防災アプリPR(PDF/外部リンク)

→ 東京都耐震ポータルサイト(外部リンク)



     

2.耐震診断

耐震診断現地調査のイメージ

・木造住宅の耐震診断とは

【地震に対する安全性を評価すること】を「耐震診断」と言います。そこに今ある建物を分析し、要素を数値化して耐震性を評価することです。分析し数値化するためには、本来その建物の見えない部分も確認しなければなりません。しかしそのような解体を伴う調査は、居住しながらかつ建物を維持しながら行うには困難で、加えて数値化したものの評価方法が従来の構造計算のままでは大変に煩雑で実行し難いものでした。そこで現在は、一般財団法人日本建築防災協会により、耐震改修促進法に基づく国土交通大臣の認定指針として「木造住宅の耐震診断と補強方法」が発行され、より身近に実際的に耐震診断が行えるようになりました。日本全国の耐震診断(と補強工事)の基準になっています。

→ 日本建築防災協会/耐震支援ポータルサイト(外部リンク)

     
耐震診断現地調査のイメージ

・診断の流れ

耐震診断には二つの方法があります。ひとつは「耐震補強を施す必要性があるか無いかを判断する」ための「一般診断法」。もうひとつは「具体的にどのように耐震補強を施せばよいか検討する」ための「精密診断法」です。一般診断法の方が調査内容を簡便に行えるようになっています。精密診断法は補強工事後の確認にも用いられるため、解体工事を伴うような詳細な調査が必要になります。数値化にあたっては、その建物の各材料と施工方法を国が試験し割り出されたものを適用するようになっていますが、全ての材料と施工方法が網羅されているわけではありません。そのため、安全率を踏まえた診断士の知識と経験に基づく判断が生じるため、診断結果は必ず誰でも同じになるとは限りません。診断はその後の補強工事の基準になります。国や都などの補助金を利用して、各区市町村では耐震診断費用の助成を行っており、例えば国分寺市では「市民負担ゼロ」で耐震診断(一般診断法)を受けることができます。
耐震診断は大きく分けて@事前調査、A現地調査、B分析評価、C報告、の四段階あります。 

1.事前調査
地勢、敷地の状況、周辺地盤調査データの閲覧による地盤状況の傾向、接道状況など周辺環境を調査し、間取り図が無い場合等の下調べを行います。
2.現地調査
周辺環境、基礎、外壁・屋根周り・バルコニー等の外観、押入など収納部を含め全ての部屋、床下、天井や屋根内と、目視できる全てを余すことなく確認し、その要素状況を記録します。プライベートな空間に足を踏み入れるため、充分な注意を要します。収納部から天井裏等に進入する際に、家財の移動をご了承いただくことがあります。調査は建物の大きさによりますが3時間〜7時間程度かかります。目視できない箇所については、一般診断法の場合、分析評価の際に診断士が安全率を見て独自判断しますが、精密診断法の場合、その箇所を部分解体する場合もあり、状況によっては現地調査が二日間にわたる場合もあります。また床下に進入をしますので、その機会に白蟻の調査を同時に行うようご提案しています(調査と薬剤処理見積が無料)。
3.分析評価
現地調査の結果を持ち帰り、専用のソフトウエアにデータ化し入力。分析を行い、数値評価します。評価確定後、写真を含めた調査報告書にまとめます。施工された内容によって、細かな数値上の調整が必要なため、完了まで通常2週間〜3週間ほどかかります。通常、依頼者の補強工事の目安にするため、補強案を割り出し、統計に基づく予算を計算します。
4.報告
判り難い内容が多いため、できだけ多くのご家族に出席していただき、報告会を行います。時間は通常1時間半ほどです。診断結果は「地盤・基礎の状況」「その上の構造の状況」に分かれ、「その上の構造の状況(=上部構造)」は評点化し、現在の新築時の耐震性を1.5以上(倒壊しない)を基準に、1.5未満1.0以上(一応倒壊しない)、1.0未満0.7以上(倒壊する可能性がある)、0.7未満(倒壊する可能性が高い)の4段階に分類されます。    

耐震診断には、ふたつの問題点があります。
ひとつは「他人にプライバシーを覗かれる」不快感。
全ての部屋を訪れ目視にて確認する必要がある私たち診断士は、守秘義務を持っており、決して個人情報を耐震診断業務以外に流用することはありません。不快さは消せないかと思いますが、「住まいの健康診断・人間ドッグ」であると認識いただき、何卒ご了承をお願いいたします。
二つ目は、診断の結果「つきつけられる目を瞑りたくなるような現実」。
先にお話したとおり、古い家と最新の家との耐震性には見た目以上の大きな格差があります。それは大地震で古い家の多くが「瞬間的」に崩れ落ちるということです。しかし、多くの方がそう指摘され煽られた不安感の中、さらに提示される経済的に不可能な耐震補強工事費用に絶望されます。
正直に申せば、今の耐震性の半分以下の古い家を現状並みのレベルにするためには、多くが建替えるのと同じ程度費用を要します。行政の助成で全額どうこうできるレベルではありません。近年依頼者様がご高齢のお宅の診断で増えている状況です。この場合、皆様その時点で思考を止め諦めてしまわれます。
私たち診断士は補強設計をご提案する際に、皆様の諸事情に合わせた提案もいたします。今の基準と同等の強さまで行かなくとも、例えば現状余りにも弱い箇所かありそこから倒壊に至ると予測されるならば、そうならないよう少しでも倒壊に至る時間を長引かせる補強など、弱い現状よりも少しでも改善するご提案をします。100の強さを求めるより、今が30ならそれを60にする、そういった努力をいたします。
諦めずに、家よりも「命を守る」視点に目を移していただき、ご相談させていただければと思います。

→ 木造住宅の耐震化を支援します(外部リンク/国分寺市)

→ 区市町村が実施している耐震診断の助成一覧(PDF/外部リンク/東京都)

     

※行政の助成ナシで「耐震診断は無料です」と営業する業社には、
くれぐれもご注意ください。トラブルのご相談が、増えています。
私自身、国分寺市内でも再調査の結果、診断内容が実際と整合せず不適切な診断結果を提示しているケースがあり、「自社の耐震補強資材を売るためだけに」と思われる、効果のない不適切な耐震補強工事が施されていました。耐震診断は広さや図面の有無にもよりますが、少なくとも10万円以上、通常20万円程度は掛かるものです。それだけの労力をタダというからには「ワナがある」と、ご用心ください。 
診断費用が無料でも、実際には補強工事に上乗せされています。


3.耐震補強設計・耐震改修工事

補強設計のイメージ

・耐震補強設計

補強の設計は、行政による助成がない場合は有償になり、改修工事費用に内包することが殆どです。補強の設計は、診断の過程よりも複雑です。理想を追求すれば、いくらでも耐震化を向上できますが、予算に限りがあり、居住しながらの施工となれば、できる事・依頼者の協力があればできる事・どう考えても不可能な内容に分かれます。それらを踏まえ、バランスよく分散して補強を加味していくのが、耐震補強設計では重要なポイントです。皆さんが望まれるようにどこか一箇所だけ工事すれは済む、というケースは絶対にあり得ません。なぜなら、その箇所だけ極端に耐震的に強くなっても、他の元々弱い箇所がそれまで以上により負担を強いられることになるからです。理想に届くことは難しくても、バランスを良くする。その建物の存続よりも、被災時に命だけは守る。それが大切と考えます。

耐震改修工事のイメージ

・耐震改修工事

【地震に対する安全士の向上を目的として、増築(新たな建て加え)・改築(建物全部又は一部の新たな建て替え)・修繕・模様替え(性能・品質回復のための別仕様での作り替え)・一部の除却・敷地の整備をすること】を「耐震改修」と言います。居住者が生活しながらの工事が多いので、その工程には気をつかいます。また、全て解体して調査できない以上、施工し始めて初めて判明する状況もあり、それをどう補強設計の修正と改修工事の流れの中に結び付けていくかが大切です。耐震改修には、耐震改修専用の資材もありますが、通常の建築用資材も流用できる事が多く、その使い分けがコストコントロールのカギになります。躯体に対する工事のため、内外装を剥がすので、解体と復旧の二度手間を防ぐために同時にリフォーム工事を行う事も多く、例えば外部足場を施す場合には、屋根外壁などの塗装リフォームを行えば、足場費用の重複を防げます。通常移動できないキッチンやユニットバスなどの水周りリフォームをお考えの場合は特にお薦めです。

→ 木造住宅の耐震化を支援します(外部リンク/国分寺市)

→ 平成30年度・区市町村の耐震化促進事業に係る助成制度一覧(PDF/外部リンク/東京都)

→ 区市町村が実施している補強設計の助成一覧(PDF/外部リンク/東京都)

→ 区市町村が実施している耐震改修の助成一覧(PDF/外部リンク/東京都)

     

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